Sono proprietario nello stesso condominio di due appartamenti uno affittato a uso abitazione, l'altro a uso ufficio. I criteri di ripartizione delle spese a carico del conduttore sono specificati nei due diversi contratti d'affitto. Ho richiesto all'amministratore che, nell'effettuare la suddivisione delle spese, indichi chiaramente quali sono i costi a carico della proprietà e quali invece a carico degli inquilini. L'amministratore di condominio però si rifiuta di effettuare questa ripartizione. Ho la facoltà di esigere l'adempimento di questa mia richiesta anche in sede giudiziale?

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Le tabelle millesimali

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La formazione delle tabelle millesimali

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1

Amministratore obbligato solo per le parti comuni

Sono proprietario di un appartamento in un palazzo dove, a ogni piano, si trovano terrazzi che corrono per tutta la larghezza dell'edificio. Sono terrazzi "a loggiato" aperti sul davanti e chiusi dagli altri tre lati. A distanza di anni, alcuni proprietari hanno realizzato vetrate sul lato aperto del proprio terrazzo, con regolare concessione comunale. Un condomino, che non ha realizzato la chiusura, ha chiesto di rifare alcune tabelle millesimali, per l'aumentata superficie degli appartamenti con terrazzo a vetrata e di rivedere le tabelle del riscaldamento. E' corretto aumentare i millesimi agli appartamenti con terrazzo a vetrata? Eventualmente, per quali tabelle? E' giusto far pagare di più, per il riscaldamento, agli appartamenti anche se nei terrazzi non sono stati inseriti nuovi elementi radianti?

2

Chiusura della veranda:

l'effetto sulle tabelle

Nel mio condominio il regolamento votato dall'assemblea dei condomini (non contrattuale) prevedeva la ripartizione delle spese della gestione ordinaria del riscaldamento secondo il numero degli elementi radianti. Successivamente, la stessa assemblea con una maggioranza di due terzi dei condomini e oltre 500 millesimi ha modificato questo criterio di ripartizione delle spese, sostituendolo con la volumetria degli appartamenti. Questa maggioranza era sufficiente per la modifica o era necessaria l'unanimità dei condomini?

3

Come cambiare il riparto spese di riscaldamento

Il regolamento del mio condominio prevede una tabella millesimale A per la conservazione e per il godimento delle parti comuni; una tabella B per l'esercizio ordinario e straordinario delle scale, dell'androne e della galleria. Recita inoltre che "Il diritto di ciascun condomino sulle cose comuni è proporzionato ai millesimi indicati nelle tabelle". Dovendo installare un portone di accesso alla galleria, la cui spesa graverà, come da regolamento, sui condomini di cui alla tabella B, la maggioranza - per deliberare ai sensi dell'articolo 1120 del Codice civile - dovrà essere espressa secondo quest'ultima tabella? In caso positivo, è legittimo convocare un'assemblea parziale?

4

Come dividere le spese per il nuovo portone

Sono proprietario di un appartamento al piano terra, con giardino pertinenziale. Il condominio ha deciso di rivedere le tabelle millesimali dopo che ho realizzato un garage interrato nel mio giardino. E' corretto che il tecnico, nella bozza degli elaborati che ha inviato a tutti i condomini, abbia inserito anche il mio giardino attribuendogli un coefficiente di destinazione pari a 0,15? Faccio presente che nella precedente tabella millesimale (contrattuale) il giardino non era compreso e che da lettura in materia mi risulta che generalmente il giardino non è inserito nelle tabelle millesimali.

5

Garage e giardino esclusivi fuori dalle tabelle

Sono proprietaria di un appartamento in un condominio, nel cui cortile vi sono posti auto di proprietà e per questo pago le spese della tabella 5, essendo proprietaria di un posto auto. Le spese sono ripartite in base ai posti auto posseduti, mentre per i garage la spesa viene ripartita solo per un posto auto, anche se in realtà i proprietari vi parcheggiano dalle due alle cinque auto. E' giusto che sia così? La tabella non dovrebbe fare pagare i posti auto reali anche per i garage?

6

I criteri base per le tabelle adottate dal condominio

Abito in una mansarda, in un condominio di sette appartamenti divisi su quattro livelli (due per piano). Il tecnico incaricato ha redatto delle quote millesimali per l'ascensore considerando solo l'altezza dei vari appartamenti da terra e non, anche, i volumi degli stessi come solitamente viene fatto quando nel complesso vi sono dei piani mansardati (la mia mansarda ha una altezza variabile da 0,8 a 3 metri). Confrontando le quote millesimali che vengono fuori utilizzando i due diversi metodi ho riscontrato una differenza di oltre 40 millesimi per il mio appartamento (290 per il primo metodo e 245 per il secondo). Posso obbligare il tecnico a utilizzare il metodo che tiene conto dei volumi in modo da aver una ripartizione più equa delle spese tra i vari condomini?

7

I criteri di divisione delle spese dell'ascensore

Quale parametro si deve applicare con riguardo alla destinazione per determinare la quota millesimale da attribuire a un locale commerciale (prodotti e articoli sanitari) occupante l'intero piano terra di un edificio di inizio secolo in stile "liberty" di tre piani formato da altre quattro unità abitative e situato in pieno centro? Si precisa che il locale commerciale espone un'ampia vetrina e l'ingresso sulla via è di fronte all'antico, ma attivo, ospedale civile della città.

8

I parametri per formare la tabella millesimale

Sono proprietario di due box in metallo situati in un grande cortile su cui si affacciano 13 proprietari, di cui cinque hanno abitazioni di varie superfici e box e gli altri solo abitazioni. Si è dovuta cambiare la conduttura della fognatura nel cortile. Da parte mia, scarico solo la pioggia dal tetto dei box, mentre gli altri proprietari immettono sia le acque dai tetti che dai loro servizi e cucine. Non essendovi i millesimi di proprietà, come deve avvenire la ripartizione delle spese di rifacimento condutture?

9

Il cambio di condutture in base ai millesimi

La domanda giudiziale per la revisione delle tabelle millesimali può essere proposta da uno o più condomini interessati, contro tutti gli altri condomini. Se un appartamento appartiene a entrambi i coniugi, la domanda giudiziale può essere presentata soltanto da un coniuge?

10

Il giudizio sulle tabelle coinvolge i comproprietari

Abito in un appartamento in un condominio di nove unità abitative. Nel corso dell'assemblea di approvazione della tabella millesimale - attesa da ben 20 anni - è emerso che non tutti gli appartamenti sono uguali; la maggioranza dei presenti, titolari degli immobili più grandi, insiste nel voler dividere le spese generali in base ai millesimi, mentre le spese per le opere di straordinaria manutenzione in base al numero delle unità abitative. Vorrei sapere se i proprietari degli immobili più piccoli (due su nove) possono pretendere per legge che la ripartizione delle spese sia sempre fatta in base ai millesimi.

11

Il riparto delle spese è in base ai millesimi

Nel calcolo delle quote millesimali è da includere la superficie calpestabile di un soppalco, in legno, di circa 30 metri quadrati, costruito nella mansarda al 4o piano del nostro edificio? (Altezza centrale mansarda cm 450, laterale cm 220, soppalco a circa 220 cm nella parte centrale). Inoltre, la tettoia (cm 400x400) posta nel terrazzo della stessa modifica il calcolo delle quote millesimali? Come regolarsi visto che la tettoia non è stata autorizzata dall'assemblea condominiale? (E' in corso causa civile ex articolo 1120, 2o comma del Codice civile).

12

Il soppalco non muta le quote di proprietà

Sono proprietaria di un appartamento in un condominio di nuova costruzione. Il mio appartamento è al piano terra e ha annesso un giardino privato di proprietà esclusiva di 200 metri quadri. L'amministratore, alla prima assemblea, ha presentato le tabelle millesimali per l'approvazione. Il tecnico incaricato ha inserito nel conteggio delle tabelle millesimali anche i giardini di proprietà privata. L'assemblea non le ha approvate perché sono sorti dubbi in merito all'inserimento dei giardini privati. Vorrei chiarimenti in proposito.

13

Il valore del giardino nelle quote millesimali

Abito in un condominio di venti appartamenti con un solo contatore per l'acqua. L'assemblea dei condomini, a maggioranza, ha deliberato che il pagamento dell'acqua sia suddiviso per il numero degli appartamenti, mentre, all'unanimità, ha deciso che quanto dovuto per canoni di depurazione e fognatura venga ripartito per il numero complessivo dei residenti. Vorrei sapere se questa delibera può considerarsi nulla dal momento che il criterio di ripartizione della spesa relativa al consumo dell'acqua è in contrasto con quanto stabilito dal comma 2 dell'articolo 1123 del Codice civile. Con il ricorso al giudice unico, la delibera in questione è impugnabile, in qualunque tempo, dal condomino dissenziente?

14

La giusta maggioranza per le spese dell'acqua

Nei contratti di compravendita dei sei appartamenti di un edificio, il costruttore ha indicato anche la suddivisione delle spese comuni in maniera, però, completamente sproporzionata. In particolare, a ciascuno dei cinque acquirenti del piano terra è stata attribuita la quota di un settimo mentre all'acquirente del primo piano (che copre per intero i cinque immobili sottostanti ed è panoramico) è stata attribuita la quota di soli due settimi. E' corretto questo comportamento? Cosa si può fare per ottenere una ripartizione più equa considerato anche che dai rogiti d'acquisto sono trascorsi quasi 16 anni?

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Quando l'errore comporta la revisione dei millesimi

 L'amministratore del condominio in cui abito, nonostante vi sia un regolamento condominiale contrattuale che obbliga a ripartire le spese delle parti comuni in proporzione alle unità abitative, ha sempre usato criteri diversi, più vantaggiosi per alcuni condomini. Posso pretendere il rispetto del regolamento e la restituzione di quanto versato in più anche per i trascorsi esercizi?

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Se i criteri di riparto spese sono nel regolamento

E' giusto che per il rifacimento del tetto in un piccolo e vecchio condominio siano determinate due tabelle millesimali (una relativa alle spese generiche, di servizio e per altre opere l'altra relativa esclusivamente ai lavori di manutenzione della copertura)?

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Adozione di più tabelle

Siamo uno studio commerciale. Nel 1995 abbiamo acquistato dei locali censiti come C/2. In seguito abbiamo chiesto e ottenuto il cambio di destinazione in A/10. Gli altri condomini ci hanno chiesto di variare le nostre quote millesimali, ritenendo che adesso dobbiamo pagare una quota superiore di spese condominiali. E' legittima la pretesa degli altri condomini? Premettiamo che i nostri locali si trovano nell'immobile, ma abbiamo accesso proprio, riscaldamento proprio, inoltre in base ai valori catastali l'immobile ha sempre lo stesso valore, pur variando di categoria.

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Cambio di destinazione di locale - Variazione delle quote millesimali

     I commenti

Le tabelle millesimali, o parte di esse (cioè quando sono divise per esempio in tabella A relativa al parco e tabella B relativa alla palazzina) che non sono state applicate per oltre 20 anni sono soggette a prescrizione?

15

La tabella millesimale non si prescrive

Vorrei sapere come si identificano i coefficienti di destinazione. A quale criterio, principio, norma o tavola di valori bisogna fare riferimento?

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Coefficienti d'uso - Criteri di calcolo

Sono un piccolo imprenditore che ha costruito otto unità immobiliari vendute. Un acquirente mi impone di fare, a mie spese, il computo dei millesimi. Vorrei sapere se mi spetta o non mi spetta.

21

Computo dei millesimi - Facoltà del costruttore

Qual è il metodo con cui vengono assegnati i millesimi di un condominio?

22

Criteri

Sono proprietario di un appartamento d nuova costruzione la cui tabella millesimale non è stata intavolata, ma approvata nella 1º assemblea. Dopo due mesi ho evidenziato errori materiali di calcolo e di identificazione delle superfici. Ho chiesto la revisione ma non l'ho ottenuta dall'assemblea. Mi sono allora rivolto alla ditta costruttrice e ho ottenuto la revisione della tabella millesimale a loro spese. La tabella revisionata è stata consegnata all'amministratore chiedendo di applicarla. Tale procedura è stata contestata da un condomino. E' corretta la procedura adottata?

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Errore di fatto - Diretto alla rettifica della tabella errata

Ai fini del calcolo dei millesimi da attribuire a un appartamento in condominio, è legalmente corretto, oltre che della superficie occupata dai vari locali (appartamento, cantina, garage eccetera), tenere conto anche della posizione dell'appartamento all'interno del condominio (3^ piano, lato sud-est). Qualora ciò non sia corretto, qual è l'autorità cui rivolgersi per far riconoscere il giusto conteggio?

24

Parametri di calcolo necessari

Le tabelle millesimali costituiscono un punto di riferimento fondamentale della vita condominiale; normalmente allegate al regolamento condominiale, costituiscono un atto (espresso in millesimi) di mera natura valutativa del patrimonio delle singole unità immobiliari di cui si compone l'edificio. Le tabelle hanno una loro efficacia particolare per individuare e ripartire il carico delle spese, nonché per stabilire la misura del diritto del singolo condomino di partecipazione alla formazione della volontà assembleare. L'efficacia delle tabelle ai fini delle spese è precisata nella prima …

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Il valore delle singole unità immobiliari è sempre espresso in quote millesimali

La revisione delle tabelle millesimali Con la decisione n. 5942 del 15 giugno 1998 la Corte di Cassazione ha affermato che la richiesta di revisione o modificazione dei valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano, proposta ai sensi dell'art. 69 disp. att. cod. civ., sia che tenda a rivedere le originarie carature di alcune unità immobiliari, o ad assegnare tali carature per la prima volta, poiché comporta la necessità di revisione complessiva delle tabelle originarie, investe il giudice del potere di verificare i valori di ...

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La revisione delle tabelle millesimali

Anello: Casella di testo: art. 69
D. a. C.C.