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       Le parti comuni

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Le servitù e usucapione

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 Ho un appartamento in un residence, con uscita indipendente, acquistato dal primo proprietario nell'88. Per accedere alla piscina condominiale, rimanendo all'interno del condominio, si è sempre attraversata la proprietà di un altro condomino. Il nuovo proprietario di quest'ultima unità immobiliare ha deciso però di procedere alla chiusura del passaggio con una staccionata. Di conseguenza, per accedere al box e per usufruire della piscina condominiale sono costretto a uscire sulla pubblica via rientrando poi nella proprietà da un'altro ingresso. Stante il tempo trascorso dalla costruzione a oggi, è maturato qualche diritto in ordine all'uso di tale passaggio? Nella fattispecie, è ipotizzabile la cosiddetta usucapione abbreviata?

Accesso alla piscina senza usucapione

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 Sono condomino in un complesso di 9 case bifamiliari. Per circa 45 anni ho utilizzato con animus domino una piccola porzione di corte comune adibendola a orto. Ora gli altri condomini ne reclamano la proprietà comune. E' corretto il mio rifiuto rivendicando il diritto d'usucapione?

 

I requisiti per usucapire parte del cortile comune

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PER ULTERIORI INFORMAZIONI O CONSULENZE SPECIFICHE SCRIVERE ALl’indirizzo:

E-mail: prova@example.com

Ho acquistato da poco tempo la mia "prima casa" alla quale si accede da un vano scala condominiale. Io non sono comproprietario del vano scala ma godo di una servitù di passaggio come riportato dall'atto di acquisto. Vorrei sapere a che titolo e in quale misura dovrò partecipare alle spese condominiali.

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Il concorso agli oneri delle scale "di passaggio"

Nel condominio in cui abito è ubicato un noto ristorante, che da oltre 40 anni utilizza l'ingresso delle abitazioni per portare in magazzino, nel cortile, i rifornimenti di merce, soprattutto bottiglie che vengono trasportate con carrelli, e ciò pur avendo il loro ingresso a livello strada. Tutto questo provoca notevoli danni e sporcizia al pavimento, pareti e portoncino d'ingresso. I titolari sostengono di possedere un regolare atto di servitù che i condomini chiedono in visione da anni, senza alcun risultato, quindi, probabilmente, non esiste. E' possibile vietare il passaggio (ora che è stato tutto ristrutturato) o è ormai un diritto acquisito?

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Il ristorante ha usucapito la servitù di passaggio

Un condominio intero, di circa 30 alloggi e una dozzina di garage, può acquisire un diritto di passaggio per usucapione ventennale, attraverso l'uso di quattro, cinque condomini che, per comodità sono passati senza opposizioni da un cancelletto di proprietà di un altro fabbricato condominiale? Preciso che i due condomini hanno in comune il cortile interno e due passi carrai su due vie diverse e ciascuno ha un'uscita sulla via e sul cortile per ogni scala; il cancelletto è stato solo recentemente chiuso con un automatismo elettrico.

L'uso delle parti comuni senza prevaricazioni

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Vorrei sapere se si possono cedere quote condominiali. L'interrogativo riguarda un fabbricato di dodici appartamenti. Dieci sono i comproprietari di cui nove (per un totale di 905,17 millesimi) vorrebbero cedere la loro quota su circa un quarto di terreno condominiale, che si trova ubicato tra due edifici non di proprietà. Lo scarso utilizzo di questo terreno non giustifica le spese di manutenzione. L'area ci è stata chiesta dai confinanti che, pur consapevoli che è spoglia di qualsiasi indice di edificabilità, accetterebbero anche di andare in comunione con il condomino che detiene 94,83 millesimi e che non intende unirsi alle decisioni degli altri nove.

L'uso delle parti comuni senza prevaricazioni - All'unanimita' la cessione del terreno condominiale

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Ho stipulato un compromesso per l'acquisto di un appartamento in un fabbricato condominiale a destinazione mista (commerciale e residenziale). Nel seminterrato si trovano i garage e un ingresso; al piano terra un porticato ricavato sotto gli appartamenti conduce ai locali commerciali e all'altro ingresso del fabbricato. Abbiamo scoperto che il costruttore ha assegnato in proprietà ai locali commerciali una parte del porticato che quindi verrà delimitato in zone riservate, lasciando all'uso condominiale un corridoio di transito fino all'ingresso. Noi privati ci siamo opposti alla vendita perché questa non era stata specificata al momento della trattativa. Vorremmo sapere se il costruttore-proprietario può alienare parte del fabbricato che è di competenza condominiale.

Con un primo atto di compravendita del terzo piano di un edificio di quattro, lo spiazzo di terreno antistante, all'interno dell'edificio, il piano terra è stato escluso dalle parti comuni dell'edificio mediante titolo contrario, ex articolo 1117 del codice civile. Successivamente, con la vendita del secondo piano, è stata venduta la proprietà pro-quota delle parti comuni dell'edificio, ai sensi dell'articolo 1117 del codice civile, senza alcuna menzione dello spiazzo di terreno. Per ultimi sono stati venduti a uno stesso acquirente, l'uno dopo l'altro, i rimanenti due piani, primo e piano terra, comprendendo nella vendita di ciascun piano genericamente la comproprietà pro- quota delle parti comuni dell'edificio quali: lo spiazzo di terreno antistante il piano terra, l'ingresso, le scale eccetera. I proprietari dei primi due appartamenti venduti reclamano la comproprietà pro-quota del terreno, anche se l'inclusione fra le parti comuni è avvenuta dopo i loro acquisti. Al contrario, il proprietario degli ultimi due appartamenti venduti ritiene valida la comproprietà del terreno solo per il piano terreno e il primo piano. Chi ha ragione?

 Il costruttore puo' alienare le parti comuni

Il titolo di comproprietà del terreno condominiale

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Può l'amministratore firmare il rogito di vendita di una parte comune quando a ciò viene delegato dall'assemblea del condominio? Si precisa che per alienare detta parte comune è necessario avere 1.000 millesimi.

Vendita di parti comuni - Voto nomina in assemblea

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Un condominio composto da quattro appartamenti è di proprietà di quattro fratelli. Il condominio in questione confina, tramite un appezzamento di prato su un lato secondario, con un immobile di proprietà di uno dei fratelli. E' ammessa l'apertura da parte e a carico di quest'ultimo di un cancellino di servizio sulla rete di confine in grado di rendere comunicanti tra di loro le due proprietà, quando vi sia l'accordo di tre fratelli su quattro? Si precisa che il cancellino, se verrà costruito, sarà chiuso definitivamente in caso di vendita di una delle due proprietà.

Il varco nella recinzione con il consenso di tutti

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Il nostro condominio ha un piazzale che serve da copertura per box e cantine. Il piazzale è carrabile e in parte è di proprietà esclusiva di persone che hanno dei posti auto; vi sono servitù carrabili di altri due soggetti e inoltre i condomini hanno diritto di passo pedonale e carrabile. Il condominio dovrà procedere al rifacimento del piazzale in quanto vi sono delle infiltrazioni di acqua nei locali sottostanti. Come si dividono le spese? Qual è il concorso di coloro che hanno la servitù carrabile e dei condomini?

La suddivisione delle spese di rifacimento del piazzale

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Ho il diritto di passaggio per raggiungere un locale posto all'interno di un altro locale (deposito). Devo partecipare alle spese per gli interventi di messa a norma degli edifici (legge 46/90, adeguamento impianti elettrici alla normativa Ue) e degli estintori?

Adeguamento impianto elettrico

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Servitù - Di passaggio

Sono proprietario di un appartamento (mansarda) in un condominio di quattro unità abitative. In una stanza del mio appartamento è stato costruito un lucernaio, pagato da tutti i condomini perché facente parte del tetto, per dare luce alla stanza. Ora uno dei condomini pretende di accedere al tetto per la pulizia della canna fumaria passando per il mio appartamento al quale si accede da una scala di mia esclusiva proprietà. Il condomino afferma che ha acquisito un diritto di passaggio in quanto il proprietario precedente, utilizzando l'appartamento come casa per le vacanze, lasciava a lui la chiave. Posso oppormi a questa richiesta?  

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Per impedire l'usucapione e' necessaria l'azione giudiziaria

Alcuni condomini usano da meno di vent'anni alcune porzioni del cortile comune per la coltivazione dell'orto personale. Come occorre procedere volendo interrompere questo utilizzo? Esiste una maggioranza che in sede di assemblea può decidere un uso personale di spazi comuni?

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Partecipazione ai costi in ragione dell'utilità

Il condominio dove abito ha due ingressi: scala A, e scala B. Nell'androne della scala B è un accesso al salone condominiale per attività collettive, comune a tutti i condomini. Il regolamento condominiale riporta questo salone tra le parti e cose di uso comune e indivisibili. Lo stesso regolamento recita: "In favore dei condomini della scala A è istituito il diritto di passaggio attraverso l'androne della scala B ai fini dell'uso e del godimento del salone di proprietà di tutto il condominio. Questo diritto è a titolo gratuito e cesserà quando sarà aperta una porta di accesso direttamente dall'esterno". Date queste premesse, sono tenuti i condomini della scala A a partecipare alle spese di manutenzione (luce scale, pulizia androne, manutenzione portone, eccetera) della scala B? I condomini della scala A asseriscono che nulla devono in quanto il passaggio è gratuito.

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Alienazioni parziali - Consenso scritto di tutti i condomini

In un condominio con 13 proprietari esiste la possibilità di vendere alcune parti comuni? Quale maggioranza assembleare serve? Quali adempimenti dei condomini e quali formalità notarili sono richiesti?  

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Indivisibilità - "club house" - Frazionamento

 Tre distinti condomini situati in montagna hanno in comune una palazzina adibita a club house. Non essendo stato possibile regolarizzare l'uso di tale bene è valida la soluzione di poterlo frazionare in tre parti secondo i millesimi di appartenenza per l'uso esclusivo da parte di ognuno dei tre condomini? Nel caso affermativo quale procedura dovrebbe adottare l'amministrazione di uno dei condomini per ottenere l'accettazione di tale frazionamento?

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Servitù - Di passaggio - Modalita' per impedirla

 L'intero gruppo familiare di un condominio di una casa di montagna, attraversa il prato condominiale circostante per raggiungere un proprio lotto di terreno confinante, da loro coltivato. Si sta istituendo di fatto, proprio di fronte all'ingresso degli appartamenti, una servitù di passaggio; più comoda certamente rispetto a quella ufficiale, esterna al terreno condominiale ma di indubbio disturbo per tutti i condomini, perché l'attraversamento è diventato metodico, continuo e rumoroso. Per impedire il passaggio esiste una norma o bisogna ricorrere alla realizzazione di siepi o aiuole lungo il perimetro interessato?

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Passaggio del postino - Modalita'

Abitiamo in un condominio. Per accedervi, si utilizza una servitù di passaggio che corre lungo un terreno di proprietà di un altro condominio. Il postino, per recapitare la corrispondenza, dovrebbe utilizzare a sua volta la servitù di passaggio, che però è protetta da un cancello elettrico. Noi chiederemmo di utilizzare un cancello con apertura a spinta, ma i proprietari del fondo servente non accettano. Come dobbiamo comportarci?

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Su strada privata - Installazione di sbarra

Sono proprietario di un immobile facente parte di lottizzazione privata. La strada prospiciente il villino, anch'essa privata, è per un mezzo di mia proprietà, con servitù di passaggio a favore degli altri appartenenti alla lottizzazione e obbligo, da parte mia, alla sua manutenzione. Vorrei sapere, a seguito di contestazioni, se il diritto di parcheggio è riservato unicamente a me, ovvero se spetta a tutti coloro che hanno diritto di transito.

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 Usucapione - Opere per costruire una servitù

In un condominio, retto da regolamento contrattuale, un condomino possiede un negozio a piano terra e uno scantinato riscaldato, definito a rogito accessorio del negozio al quale si accede tramite una scala interna, prolungamento della scala condominiale. Dopo alcuni anni, questo condomino apre un portone abusivo e costruisce su terreno di terzi uno scivolo per accedere allo scantinato con automezzi. Di portone e scivolo chiede poi condono edilizio. Dopo 20 anni viene costruito in aderenza un nuovo condominio che, per eliminare lo scivolo, cede un box doppiando di fatto la possibilità di accedere allo scantinato tramite il proprio condominio. E' legittima la comunicazione tra i due condomini, il primo riscaldato e il secondo no? Può il proprietario del negozio affittare separatamente lo scantinato insieme al box offrendo passo carraio?

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Quando c'e' usucapione della parte comune

 Tizio ha acquistato da Caio, nove anni fa, un immobile all'interno di un fabbricato costruito nel secondo dopoguerra. La porta di accesso all'immobile è su un ballatoio dal quale è possibile poi raggiungere il lastrico solare attraverso una rampa di scale che gli altri condomini non possono usare perché vi è un cancello la cui chiave è stata da Caio consegnata a Tizio al momento della compravendita. Tizio può ritenere di essere proprietario anche della scala che porta al lastrico in virtù della descritta situazione, precedente all'acquisto dell'appartamento?

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Quando la passerella e' sul suolo del vicino

Davanti al mio condominio è stata costruita a spese dei condomini una passerella per disabili su un suolo per metà di proprietà privata; in pratica mezza passerella è di un altro proprietario (articolo 934 del Codice civile). A nulla sono valse le mie proposte volte a regolarizzare il tutto con atto notarile. A quali rischi si va incontro in futuro?

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Se il vicino nega lo spazio per le impalcature

 Pozzo artesiano - Spese di attivazione e di esercizio

Unanimita' per la servitù sulle parti comuni

 Ho acquistato un appartamento al secondo piano di un edificio. Dovendo procedere alla ristrutturazione, ho chiesto al proprietario dell'appartamento sottostante di consentirmi di sistemare un'impalcatura che poggi sul suo terrazzo, allo scopo di effettuare uno scarico agevole del materiale di risulta. Poichè ho ottenuto una risposta negativa, vorrei sapere se è lecito o meno questo comportamento, di quali rimedi io dispongo per effettuare i lavori in questione e se vi è giurisprudenza in merito. Si fa presente che l'unica via alternativa sarebbe l'utilizzo delle scale, che, però, allungherebbe notevolmente la durata dei lavori.

Il condominio di cui faccio parte aveva una servitù attiva di attingere acqua da un pozzo artesiano munito di pompa elettrica sommersa di proprietà del costruttore. Da un decennio si è provveduto anche all'allacciamento all'acquedotto in modo che ogni appartamento riceve l'erogazione tramite un solo rubinetto per uso potabile, fermo restando l'utilizzo dell'acqua del pozzo mediante l'impianto autoclave di sollevamento. Da circa quattro anni, 17 condomini su 18, usufruiscono della sola acqua potabile per tutti i servizi domestici e sanitari con attacco diretto senza l'uso dell'impianto autoclave, alimentato a sua volta dall'acquedotto, che funziona solo per un condomino. La maggioranza dei condomini è dell'avviso di eliminare il prelevamento dell'acqua dal pozzo artesiano, inattivo da tre anni, non ravvisando più la necessità di questo impianto dal momento che l'erogazione dell'acqua da parte dell'acquedotto non viene sospesa. Alla stessa maggioranza, pertanto, non sembra giusto che le spese di manutenzione e di esercizio dell'impianto vengano sostenute da tutti i condomini a vantaggio di uno solo. Di contro, il condomino beneficiario dell'impianto, sostiene che venga riattivato il prelevamento dell'acqua dal pozzo artesiano e che continui la distribuzione mediante l'impianto autoclave, in quanto ha acquisito questo diritto con l'atto di acquisto e non intende rinunziarvi, e che per la sua eliminazione occorre l'unanimità dei condomini. Alla luce di ciò chiedo un parere sulla possibilità di eliminare l'impianto e in particolare il prelevamento dell'acqua dal pozzo artesiano. In caso positivo, con quale tipo di maggioranza? In caso negativo, le spese di manutenzione ordinarie e straordinarie e quelle di esercizio, come andrebbero ripartite in considerazione che l'uso e il godimento della cosa comune si tradurrebbe a vantaggio di uno solo?

Un piccolo condominio è formato da 8 appartamenti e 10 box interrati, di cui 8 pertinenziali agli appartamenti e gli altri due di proprietà di terzi non residenti nel condominio. Tutti i condomini, a eccezione del proprietario di un box non residente nel condominio, sono d'accordo nel concedere il diritto di transito carrabile alla proprietà di un condominio contiguo previo abbattimento parziale del muro della rampa di accesso ai box. Il condomino dissenziente può legittimamente opporsi? Non è sufficiente la maggioranza favorevole ex articolo 1136, comma 5, del Codice civile?

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Lo stabile diventa condominio con un minimo di tre proprietari

 L'articolo 1119 del codice civile prevede che "le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa comune a ciascun condomino". Tale disposizione va coordinata con gli articoli 61 e 62 delle Disposizioni di attuazione al codice civile, i quali prevedono la possibilità di sciogliere il condominio e la possibilità che i comproprietari possano costituirsi in condominio separato sempre che dopo lo scioglimento residuano...

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     I commenti

Anello: Casella di testo: art. 1051
del C.C.